经济改革开放以来的30年，中国的城市人口增长了5亿，城市化率从上世纪80年代初期不到20%到现在的接近60%.
现在，中国超过一半多的人口居住在城市，并且预计到年，城市人口将达到10亿左右——约占中国人口数量的70%、全球人口总量的1/8。
在这样的高增长下，我们的城市出现了诸多问题：交通拥堵、房价快速上涨、产业后劲不足、环境污染严重、空城鬼城等现象层出不穷等等。
但，我们并不想以一种悲观消极的方式来抱怨这些问题，相反，作为城市的规划者与城市建筑空间的设计者，我们看到的是机会，城市更新的机会，城市就像人一样，每天都在生长，更新，变化，在这个过程中，慢慢地去对接未来。
关于城市更新，FTA一直都在问自己这三个问题：
基于经验与观察，我们总结出了城市更新的8大生存法则：
01
城市更新，本质上是生活方式的更新
城市更新，不是旧城改造，不是建筑形态的更新，而是人们生活方式的改变。在这一过程中，建筑形态可以不变也可以变化，但其承载的功能与使用方式必须变，因为使用者（客户）变了，相应地，客户需求也发生了改变，对于城市更新的主导者来说，重要的是思考谁会生活在这里，他们生活的本质是什么，他们未来将怎样去生活。
这才是城市更新的基础。
案例1
金丝雀码头CanaryWharf
金丝雀码头位于伦敦多克兰地区。在过去，这个金丝雀码头曾经是世界贸易的集散地，繁华而先进，人称“不夜码头”，然而在上世纪60年代，更为先进的技术开始出现，金丝雀这个22平方公里的码头开始衰落下去，年，码头彻底废弃。80年代中期，伦敦市政府成立了码头区开发公司，开始全面改造这一地区。
一家加拿大开发公司包下这块地盘，改造方案是集写字楼、商业、会议宴会中心及轨道交通等于一体的大型综合体项目。包括24栋写字楼建筑，5家购物中心，1家百货公司，1个体育和健康中心，2个会议宴会中心，2个轻轨站，1个金丝雀码头地铁站。年首期项目落成，区域内主导产业以金融服务业和传媒业为主。
在金丝雀码头众多的摩天大楼中，许多银行的总部、分部和商业巨头的总公司——汇丰银行、花旗银行、巴克莱银行以及英格兰银行、渣打银行、罗斯恰尔兹贴现公司、摩根大通，以及每日电讯、独立报、路透社和镜报等就在这里落户，仅员工就有8万之众。
并且，金丝雀码头不光是有金融、商业、出版行业，教育领域也插进来了。如伦敦城市大学就在这里抢占了一块地盘，与之配套的服务行业更是涌了进来，如国际知名品牌四季酒店、万豪酒店、弗雷泽宫酒店以及宜必思酒店，还有形形色色相当多的酒吧和小餐馆。前卫现代的建筑群落也打造出一个购物的天堂，从商业街购物中心到设计师品牌店，这里还定期举办丰富多彩的活动和展览以及非同凡响的公共艺术展，丰富了这里的环境与人们的生活。
案例回顾
之前的使用者是与航运行业相关的从业者，而在产业凋敝之后，在深入分析伦敦产业大环境、码头具体区位及开发商自身优势的前提下，选择合适的产业进行开发，并使城市形态去符合产业功能与生活的需求，配合新人群生活（衣食住行乐）及工作方式的升级，取得了商业上的巨大成功。
伦敦东部一直是被认为萧条的，低收入者聚集之地，城市规划的改变也带来生活方式的变化，泰晤士轴线的发展理念给了金丝雀码头地区新的生命力。新产业带来的工作和生活人群也赋予这一新区新的生活方式。对面的格林威治地区更是借助奥运会的举办进行更大规模的城市更新，河两岸的协调发展不仅解决了工业没落地区的面貌，更给伦敦城市发展拓展了空间，产生了旧城更新的骨牌现象。随着旧城一些大型公司迁入金丝雀码头商务区，伦敦旧城也可以有土地和空间进行优化更新。
02
城市更新，必须重视产业升级
FTA认为：对于一个城市来说，最重要的是产业，产业是一个城市的心脏，是动力源泉，教育、文化、医疗等等都是以产业为基础的。城市的最基本的功能就是创新，而产业就是城市创新的源泉。
城市更新，也是产业升级的过程。一个城市，是否能在未来的竞争中胜出，关键看其城市产业的能级是否得到了提升，是否能向高价值、高创新的高端产业转型。
案例2
萧条的底特律
底特律曾经是美国汽车工业代名词，上世纪50年代是底特律最辉煌的时期，坐拥三大汽车巨头（福特、通用和克莱斯勒）、人口万，为美国第五大城市。
但年，底特律只剩70万人口，但2年前，它是美国最贫困的城市之一，三分之一的人口生活在贫困线之下，失业率居高不下，刑事犯罪率名列前茅，成为美国最危险的城市之一。当然现在情况有所好转。
不过，之前的底特律为什么失败？
1：缺少对人的投资。
哈佛大学教授爱德华·格雷瑟（EdwardGlaeser）在《城市的胜利》中指出，底特律最大的失误，在于它没有及早对人进行投资，包括培养更高素质的劳动者队伍和激发企业家创业精神，使城市能够应对产业转型的变革。
由于缺乏远见，底特律始终将自己与汽车这一单一产业和大公司绑定。大公司压制竞争和创造精神，汽车产业装配线使用半熟练工人，高中生就能获得好工作和优厚的待遇，使得劳动力素质难以提高。
与之形成鲜明对比的是：旧金山湾区从上世纪六七十年代开始，大力投资教育，并将著名高校（如加州大学、斯坦福大学等）的知识创新能力与企业家创新精神融合，于是有了后来的硅谷。
2：路到尽头，却没有转变思路。
底特律不仅没有及早对人进行投资，而且当城市已经走向衰败后，将钱投资于建造，希望通过大规模的基础设施建设和城市更新改造，让城市重新复兴。这是底特律失败的另一根源。
一些大规模的城市建设，包括：文艺复兴中心、“人民运载”捷运、商务中心（西杰斐逊大街号、底特律第一中心）、大型公寓（米兰德中心公寓、河边产权公寓、港口镇公寓）、工厂（通用底特律／哈姆特拉米克装配厂、克莱斯勒杰弗逊北美装配厂）、医院、乔路易体育馆等等。
结果呢？
文艺复兴中心只有过短暂的辉煌，由著名设计师设计，完成了7幢大楼，坐落于底特律市中心。整个建筑群50万平方米，是世界上最大的商业空间。最初的确吸引了一些商业的集聚：三个赌场、两个体育馆、两个宾馆。但这一切，更多的是粉饰。由于产业下滑，人口锐减，经营压力越来越大，最后，福特公司将当年3．5亿美元建造的文艺复兴中心，以不到1亿美元的价格卖给了通用公司。
（文艺复兴中心）
巨资建造的“人民运载”在空荡荡的大街上悬空行使，原计划每年运载0万人次，实际每年只运载万人次。每5毛钱的车费，市政府补贴3美元。
现在，底特律开始将那些废弃的住房夷为平地，种上树和草。这样至少可以美化环境，降低公共服务成本。而此时的政府已债台高筑到不得不由密西根州接管，以防止美国历史上最大的一次城市破产。
案例回顾
底特律最大的失误，在于它没有及早对人进行投资，而且当城市已经走向衰败后，寄希望于通过大规模的基础设施建设和城市更新改造，让城市重新复兴。
而反观中国的城市化进程，一方面是鬼城与空城的现象，这即是“筑巢引凤”的悲剧结果，另一方面是单一产业造成的城市衰落，比如东莞，在08年金融危机爆发后，约一千万人的东莞，半年之内就减少了两百万人。鄂尔多斯康巴什是一个更加极端的案例，至今规划八十万人口的城市只有二万人。同样的例子在大都会一线城市上海也有如临港新城等。
城市从来不是建造出来的，而是在进行人力资本投资、推动产业不断升级之后的一个产业生态系统载体。所以，城市一定及早做好产业结构转型准备，不能再局限于传统的产业结构中，而是应当拓宽视野，更加