曾经全国闻名的两座鬼城，一个是鄂尔多斯的康巴什区，一个是郑州的郑东新区，在过去的很多年时间里，这两个地方一直都是国内鬼城的代名词。然而，近年来，郑东新区已经摆脱了鬼城的纠缠，走上了快速发展的康庄大道，而远在大西北的鄂尔多斯鬼城，也慢慢开始热闹起来。
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在大西北地区，鄂尔多斯与陕西榆林的神木市被人们称为富得流油的地方，这两个地方距离很近，都是属于资源型城市，石油资源使得这里的地方收入很高，鄂尔多斯市的羊煤土气很出名，也就是羊毛、煤炭、稀土和天然气。当然，最被人津津乐道的还是鄂尔多斯石油造富的神话，在鼎盛时期，这里扫大街的阿姨都开着路虎上下班。
年以来，随着煤价上涨，有着全国1/6煤炭储量的鄂尔多斯一夜暴富。这个曾被成吉思汗称为衰落王朝振兴之地、白发老翁享乐之邦的地方，突然涌入了来自全国各地的淘金客。于是鄂尔多斯的大建设由此拉开序幕。
康巴什地区的建设始于年，当时只是一个小村庄，随着鄂尔多斯经济崛起，至年人均GDP曾一度超过北上广等一线城市，经历几年大建设后，康巴什逐步成为一座现代化新城，诸如国际会展中心、文化艺术中心、图书馆、大剧院等一座座超前气派的建筑物拔地而起，手头富裕的市民们开始抢房，房价开始飙升，最高时被抄到2万多元每平米，直逼一线城市。但是到了年鄂尔多斯民间资本泡沫破灭，房价直接从高位跌倒了元每平。
康巴什区规划面积达到多平方公里，原计划迁入百万规模的人口。但新区建成后，却毫无人气，就算白天也是车辆寥寥、行人稀少，尽管新城区开发销售了很多新房，但入住率却很低，当地人习惯了老城区生活，基本上都呆在东胜区原地不动。由此，康巴什区成为全国知名的鬼城。
不过，近年来康巴什的人气开始聚拢，显得越来越有活力。原来大街上稀少的行人慢慢多起来，原来一眼望去不见车辆的城市大道上，已经有了车来车往的景象，十字路口等候红绿灯的车辆能够排成一小队了，鬼城的氛围正在慢慢褪去，呈现出新兴城市的活力。目前，康巴什区的房价也开始回升，拉升到元每平米左右。
种种迹象表明，这个鬼城正在复活，尽管离繁华还有一段距离，但是正在呈现新的希望和生机。
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鬼城复活的背后，是什么魔力在驱使？笔者观察后认为，这背后的功劳，应该归功于新城市主义三大经营理念之一的SOD开发引导模式。
新城市主义思想起源于上世纪80年代，是针对城市郊区无序蔓延带来的问题所形成的一种新的城市规划及设计理论。新城市主义的核心是经营城市，该理论认为，经营城市是提升城市竞争力的第一推动力。经营城市就是对构成城市空间资源、功能载体的自然资本、人力资本及其相关延伸资本进行集聚、重组与运营，从而实现资产价值的行为和过程。
新城市主义主要有三种常用的经营模式，也就是TOD（Transit-OrientedDevelopment）模式、SOD（Service-OrientedDevelopment）模式、AOD（Anticipation-OrientedDevelopment）模式，这三种模式在国内通常也被称为：公共交通引导模式、社会服务引导模式、规划预期引导模式。
所谓SOD开发模式，就是指通过社会服务设施建设引导开发的城市经营模式，即城市政府通过其行政垄断权的优势，将行政或其他城市功能通过空间迁移，使新开发区域的市政设施与社会设施同步形成，从而形成生地与熟地的价差，同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。通俗地说，就是城市要向什么方向发展，就把新的市政府或新的行政中心率先迁到那里。
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规划之初，为了拉动人气，鄂尔多斯政府早在年，就决定将市政府搬迁至当时尚未启建的康巴什新区。年鄂尔多斯市政府正式搬入，此后，市直机关、医院、学校等设施机构也陆续入驻。年6月，国家批准成立康巴什区，年12月，康巴什区人民政府正式挂牌成立。
随着市政府的迁入，康巴什区逐步汇聚了北京师范大学附属学校、市第一中学等20多所学校，成了鄂尔多斯的教育高地，据悉，仅年高考，鄂尔多斯一中就有32个学生考取了北大和清华，5个学生被香港知名大学录取。这就让家长们不得不从老区来到这里，使孩子能够接受更好的教育，这些当地最优质的教育资源带动了周边的房地产市场，学区房吸引了众多市民到此安家落户。
尽管8年前的民间融资泡沫破灭对鄂尔多斯当地楼市造成了毁灭性打击，以及市民们恋旧久久不愿离开老城区，但是，市政设施以及其他城市功能的引导带动能量巨大。随着市政设施、社会设施不断成熟，康巴什的新城面貌、清洁空气、高端教育及医疗资源等，慢慢让整个新城有了活力。随后，棚改计划拉动了年~年的新一轮楼市周期，康巴什区的房价由此也开始慢慢回升，这个全国闻名的鬼城，终于慢慢走出阴影。
当然，对于一个总容量多万人口的新区来说，康巴什区要形成繁华景象，人口依然是最大的问题。毕竟，在大西北草原上，一个资源型的地级城市，很难像东南沿海一带那样带来大量的外来人口流入，与鼎盛时期来到鄂尔多斯淘金的大量外来客盛况相比，热潮褪去的鄂尔多斯亟需的还是产业多元化发展，及产业结构的转型与升级。目前，整个新区初步呈现出活力，但常住人口大概16万，距离繁华还有一段不小的差距。
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康巴什能够重新焕发活力，显然SOD引导开发模式功不可没。
近年来，SOD模式成为国内十分流行的城市开发经营模式。除了鄂尔多斯市外，还有一个典型的城市新区，也是依靠SOD开发模式，从鬼城中逐步走出来，实现华丽蜕变，这个新区就是郑州市的郑东新区。
年1月以郑州国际会展中心开工为标志，郑东新区开发建设拉开序幕。但是从建设开始就一直遭外界质疑，由于新区面积大，建设之初人气难聚，大部分市民习惯于老城区的生活和工作氛围，整个新城空空荡荡。年底，美国一家名为商业内幕的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片，称其是中国最大的鬼城，由此，中国最大鬼城的名称不胫而走。
建设之初，郑东新区启动区33平方公里，远景规划范围平方公里，包含了六大功能组团，至年底，新区建成面积40平方公里，入住人口才15万。但是到了十年后年，郑东新区规划面积已扩容到多平方公里，建成面积平方公里，常住人口达到万，人口密度比上海浦东新区中心城区还高。
这背后，SOD引导开发模式起到了至关重要的作用。
年河南省政府迁址到郑东新区，而在此前就有很多政府办事机构陆续迁移到这里，市政设施带动了大量人流物流、资金信息流，同时教育、医疗形成强大的保障体系，其他城市功能也逐步完善，比如金融、保险、会展物流、文化与商业服务等。至年底，各类学校超过70所，入驻金融机构达到家，还有为数众多的世界强公司。房价也从当初的每平方米多元攀升到1.5万元以上，郑州人改变了以老城区为中心的观念，入住郑东新区成为当地身份和地位的象征。郑东新区因此实现逆袭，完成了华丽蝶变。
结语
改革开放40年来，中国城市建设进入高速发展阶段，此时正值新城市主义理念兴起，这种经营城市的规划设计概念深入人心，在这城市经营的三大模式中，不管是TOD、SOD还是AOD都在许多地方被广为应用。而SOD作为一种行政力量的引导模式，具有非常强大的城市扩张动力，城市政府的搬迁具有重要的经济和社会心理指向作用，对那些空城、鬼城的引导方面，比TOD、AOD更具有应用价值。
SOD应用，首先在促进区域发展方面，政府要有意识地进行市政服务设施、大型社会服务设施及商业型设施的建设，从而对期望集聚的城市发展要素产生巨大吸引力，由此达到开发、引导、治理、发展新城区的最终目标。在这个维度上，SOD可以说是治理、发展新城新区鬼城现象的一副灵丹妙药。