来源：金角财经、规划师笔记
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中国有“鬼城”。这不是一个新闻，而是已经讲了10年的旧闻。
当年，美国新闻节目《60分钟》赴郑州郑东新区拍摄“鬼城”，将“鬼城”之名传至大洋彼岸。
多年过去了，“鬼城”正发生着一些新变化。这些变化让一些“鬼城”的未来透出一丝光明，也有一些鬼城的坑，越来越深。
鬼城的开端：4万亿堆出遍地新城
年，金融危机席卷全球，中国在这场灾难中亦未能幸免，广东、浙江等地大量工厂关停，约万工人失业，GDP岌岌可危。
时任发改委主任张平曾说，“为抑制经济增长过速下滑的态势，我们必须采取力度比较大、效果比较显著的措施。”
这个“力度比较大、效果比较显著的措施”，就是经济刺激。
当年的11月9日，中国宣布实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策，并出台了投资规模达4万亿元的经济刺激方案。
房地产，成了4万亿刺激及附带的12万亿天量信贷大量流入的方向。
这种选择毫不奇怪。
年，实体经济正无比艰难。一方面生产需求不足导致投资需求少，一方面实体经济坏账率相对更高，即便是有4万亿及其撬动的12万亿天量信贷，银行钱多没地方去，仍旧不愿意贷给实业。
另一方面，经济下行期中，人们都在寻找让资产更保值的方式。房子的吸引力显现出来。与此同时，刺激政策使得房地产吸引了大量资金，进一步推动房价高扬，因此资金只能往房地产流。
也是从这时开始，中国开始了轰轰烈烈的大建设时代。
年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组发布的报告称，在他们调研的个地级城市中，有个地级城市提出要建设新城新区，占92.4%；而在检索的个县级城市中，提出新城新区建设的有67个，占41.6%。
在狂热的造城运动中，新城的各种问题也暴露在公众面前。曾有机构发布一份年的《中国50大鬼城排行榜》。其中鄂尔多斯康巴什新区、常州等城市，都榜上有名。
原因在于，规划中的新城，远远超出当地实际需求。
以鄂尔多斯来说，康巴什新区规划人口万，但当地总人口仅为15万人，就产业来说，当地年GDP为54.89亿，人均为3万元，如果人均不变，当增加到万人口时，当地GDP将达到亿，足足要翻6倍不止。
明显，这不是短时间能做到的。
新城没了人，也就变成了“鬼城”。
鬼城现状：有些逐渐消失，有些苦苦挣扎，有些表面繁荣
鬼城曾经是中国房地产业的一块污渍，虽然“鬼城”的新闻一再敲打人心，但近来，关于“鬼城”逆袭的消息也一再传出。
曾经是中国鬼城之一的郑东新区，现在入住率达到95%，这确实是咸鱼翻身。而鄂尔多斯，也渐渐变得人气旺盛起来。
事实上，近年来，多地“鬼城”都出现了积极改变的迹象，而有一些“鬼城”，则没有那么幸运。
总的来说，“鬼城”们，正在冰火两重天中。
鄂尔多斯：
鄂尔多斯近年房价大幅上涨，几乎回到了曾经最鼎盛的水平。
鄂尔多斯房价高点出现在年，当时部分康巴什楼盘价格曾达到2万元/平方米，东胜区和康巴什南区房价也超过万元。
年下半年，鄂尔多斯民间借贷崩盘，加上随后煤炭经济下行，鄂尔多斯整个经济面失去支柱，房价也开始出现崩溃，用当地人的话说，当时的情形是“一万多的楼盘基本跌到四五千元了，一万七八元到两万元左右的跌到七八千元”。基本算是腰斩。
《年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，鄂尔多斯市年6月房价均价元，去年年底均价为元，上半年鄂尔多斯市房价上涨11.41%，位列全国第7，也是前10中唯一上榜的内蒙古城市。
常州：
曾为鬼城榜上嘉宾的常州，如今同样有了新变化。已经成为一个成长性比较好的城市，去化周期只有4-6个月。
年9月11日，常州发布楼市调控新政《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，最为市场
