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你来当领导
“如果你是政府官员，是先公布地铁规划，还是先组织拆迁？”
昨天小密圈扔了一个这样的问题，一方面是因为我预感到了有地方可能很快会有地铁规划，另一方面是给大家提供一个不同的角度看问题。
这样的问题很有意思。
以上问题我们今天换成：如果你是政府官员，给你一块空地，你怎么发展？
这两个问题的本质是一样的。
政府的目的是修地铁，那么你就尽量把修地铁的成本降低，先公布修地铁计划就会导致拆迁成本上升，这对政府来说当然不划算。
政府的目的是发展一个城市，那么同样要考虑采用一种低成本的模式来发展，而不是让城市的发展成本提高。
发展城市的两大块，一是大修土木建城，这属于硬件；二是吸引人口建市，这属于软件。而成本更高的那个应该是后者。
很多地方政府考虑不好这个逻辑，把握不好二者的配合进度，就会导致开发区的发展滞后，时间成本非常高。
典型的例子是鄂尔多斯，建城速度太快，人口流入慢，于是很多年前大家把鄂尔多斯称为鬼城。
综合一些城市的情况来看，有的地方开发区发展很好（相比较而言，各位不要较真），有的地方开发区始终发展不起来。问题何在呢？我可以从房地产的角度提供一种观点供大家思考。
我的观点是，一般的城市如果发展开发区，那么最好的方式是始终让开发区保有一定量的新房库存，这个“量”如何把握，需要政府来拿捏，最终目的是把房价控制在一个合理的范围内。
我举两个例子。
一个是沧州。昨天去沧州考察，很有收获。沧州的新房库存基本为零，房价从去年的七八千到现在大概一万三四。涨幅非常大。沧州最好的地段房价已经超过了两万。昨天有个新楼盘有几套大面积房子，开发商惜售，总价多万，必须全款。
单纯看沧州的房地产市场，交易非常火热，二手房买卖也可以。可以从城市发展的角度说，房价过高并不好。像这种小城市，房价一定是越低越好，房价低意味着大家的生活成本低，企业的负担低，城市才更容易吸纳人口，建“市”的成本才会低。
一个没有办法吸引人口的地方，谈不上发展。
另一个城市是德州。德州的房价始终不高，我印象中大概有十年，房价基本稳定，五六千的样子。德州的新房库存比较大，开发商的日子也不太好过，不过德州的开发区发展很好，人口也很多。低房价对于开发区来说就是一种优势，虽然开发商吃点苦头，不过从宏观上看城市发展，非常均衡。开发区的建设速度与人口流入速度能大体吻合，城非常好，市也非常好，城市就很好。
很多年前，在一个农村的集贸市场上听市场管理人员说，现在正是养市场的时候，少给商户收费，等市场养起来，商户多了，随便收一点就很赚钱了。
城－市发展是同样的道理，降低成本吸引人口是最关键的。这里的成本指的是综合成本，不过房地产能占到综合成本的很大一部分。
低房价，吸引人口，城市吸引力逐渐增强，房价由于供需关系而自然上涨。在政府的角度说，这是发展一个城市最好的方式，同时也对老百姓有利。
一个地方的房价与收入断层，这不是什么好事。跟火车出轨一样，城市系统运转不起来。（一线城市就不能拿收入房价比说事儿，局限条件不同，一线是人口净流入城市）
说回沧州，我们可以假设，沧州的土地供应继续紧张，房价继续涨。假如涨到了3万。那么同样的资金成本，我为什么不去其他地方买房呢？城市与城市之间是竞争关系啊。
而房价太高之后，想要降房价，对于政府来说又是一件头疼事。之前的土地拍卖价那么贵，加大供应之后，房价下跌，开发商就不乐意了。房价下跌可不止开发商不乐意，买房的业主同样不高兴，一万三买的房子如果跌到九千……会是什么后果？
所以，对于政府来说，土地供应的时机选择也非常重要。
在城市发展过程中，一个政府需要做出各种各样的决策，而各种决策下需要拿捏的“度”也不尽相同，比如土地供应的数量多少才是合适呢，如何判断农村人口进城的速度呢，怎样平衡好这二者关系呢。真正实际中处理这些问题才是真正考验政府能力的。
“如果你是政府，给你一块地，你怎么发展？”
这样的问题并不深刻，但能给大家提供一个思考的角度，这个角度其实就是政府逻辑。从这个角度出发去观察市场，去判断未来市场的走势是非常关键的。
本文作者为铅笔社成员。本文仅代表作者个人观点。他的
