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年总结
CHENGDU
▌特征一：政策稳中微调，住宅市场整体量价平稳。圈层化发展既是现状也是趋势，核心区域回归品质竞争，高低价同期销售状态下，远郊去化暂存压力
3月起，同步全国市场小阳春，成交量价小幅上行
7-10月，房企融资政策加码，释放收紧信号，客户预期下调，“金九银十”成效一般
11月，房企强化销售端，加快推售节奏冲业绩，局部以价换量，推动销量上涨
1月，主城性价比项目集中供应且去化较优，量价回升
表1：年成都分圈层商品住宅市场及土地市场交易数据概览（单位：万㎡、元/㎡、月）
来源：成都房管局备案系统，成都公共资源交易服务中心，成都正合策略服务中心整理
备注：量为认购、价格为备案；住宅类土地=纯住宅土地+住兼商土地；预售证存量为取得预售证但未售住宅总面积，项目存量为项目未销售住宅总面积
图1：-年大成都商品住宅月度供应量、成交量、成交均价
来源：成都房管局备案系统，成都正合策略服务中心整理
备注：量为认购、价格为备案
▌特征二：房地价差缩小，预售证价格变化幅度有限，利润空间制约下刚需全面缩减，改善时代加速，主城、近郊尤为明显。核心区域低密产品舒适度提升且量价表现较优，限墅令助推别墅走量
总价可控范围内，成都主城、天府新区、近郊低密物业有大面积趋势，产品舒适度提升
成都别墅供应加码，量价随之上涨，主城、天府新区00-㎡别墅销售占比提升。限墅令对需求有一定正向刺激作用，尤其支付力足的区域
表：-年成都分圈层成交住宅类土地起拍及成交楼面地价、溢价率、地价房价比（单位：元/㎡）
来源：成都公共资源交易服务中心，成都正合策略服务中心整理
备注：年主城因6宗人才公寓地块低价成交拉低平均成交楼面价；住宅类土地=纯住宅土地+住兼商土地
表3：年成都商品住宅分圈层同项目同产品不同批次预售证综合价变化（单位：个）
来源：成都房协网、正合策略服务中心整理
备注：不同批次为上半年开盘批次与下半年开盘批次对比
表4：-年前11月成都商品住宅分圈层、分产品类型成交套数占比
来源：成都房管局备案系统，成都正合策略服务中心整理
统计口径：量为认购、价格为备案
备注：产品类型依据住宅项目主力在售面积划分：刚需（主力在售面积为㎡以下）；刚改（主力在售面积为-㎡）；再改（主力在售面积为-㎡）；高端（主力在售面积为㎡以上）
表5：年成都商品住宅分圈层分建筑形态供应套数、成交套数、成交均价及同比（单位：套、元/㎡）
来源：成都房管局备案系统，成都正合策略服务中心整理
统计口径：量为认购、价格为备案
备注：高层（中高层、高层、超高层）；洋房（花园洋房、多层、小高层）；别墅（独栋、联排、双拼、叠拼）
▌特征三：年末市场供地积极且地价回归理性，或为拿地窗口期，文旅TOD渠道等低价地受品牌房企追捧
表6：.11-1成都主城部分供应地块信息（单位：亩、元/㎡）
来源：成都公共资源交易服务中心，成都正合策略服务中心整理
备注：住兼商（土地住宅最大可开发建筑面积占总面积比例大于等于50%小于%）；商兼住（土地商业最大可开发建筑面积占总面积比例大于50%小于%）
表7：年成都房企典型拿地渠道统计（单位：亩、元/㎡）
来源：成都公共资源交易服务中心，成都正合策略服务中心整理00年展望
CHENGDU
▌政策导向：“房住不炒”基调延续，地产资金继续严控，成都年限购微调平衡区域供需，圈层市场表现差异，存在局部微调可能表8：.1成都限购政策调整内容来源：新闻媒体发布，成都正合策略服务中心整理▌未来供需：核心区仍有大比例低价存量，高低价同期销售为00年主旋律。城市客房比超过1，改善人群快速增长，一二手换房链条通畅，未来供需平衡且存在性价比项目活跃市场表9：截至年11月成都商品住宅分圈层分产品类型项目存量（单位：万㎡）来源：成都公共资源交易服务中心，成都正合策略服务中心整理备注：项目存量=在售项目预售证未售存量+未拿预售证存量：产品类型依据住宅项目主力在售面积划分：刚需（主力在售面积为㎡以下）；改善（主力在售面积为-㎡）；高端（主力在售面积为㎡以上）表10：截至年11月成都商品住宅分圈层分成交楼面地价区间土地存量（单位：元/㎡、万㎡）来源：成都公共资源交易服务中心，成都正合策略服务中心整理土地存量：已成交但对应项目未开盘的住宅类土地最大可开发建筑面积表11：.05.15-.11.30与.01-11成都商品住宅项目分圈层客房比（单位：套、人）来源：成都房协网，购房通，成都正合策略服务中心整理备注：客房比=统计时间内，各项目的总摇号人数/项目总开盘推售套数▌城市预判：调控延续存微调可能，高低同售逐步转改善，投资退出回归自住需求，房价因结构调整稳中缓升，销量保持常态，圈层化发展继续深入主城：成华高低价共存竞争激烈，其余区域高端化，回归品质竞争天府新区：限购调整利好且低价地存量充足，合理溢价前提下，走量将提升近郊：短期低价盘分流以价换量，地铁沿线和老城蔓延区快速融入主城发展远郊：短期低价保量竞争激烈，供求相对合理区域量价支撑；长期发展依赖区域规划落地和养老旅度资源开发*统计范围说明：主城：成华区、高新区、金牛区、锦江区、青羊区、武侯区天府新区：天府新区成都直管区近郊：双流区、温江区、龙泉驿区、郫都区、新都区远郊：都江堰市、邛崃市、崇州市、彭州市、青白江区、金堂县、蒲江县、新津县、大邑县“正合论道”交流群长按识别
